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    必威体育betway网址betway必威体育平台企业如何实现租金债权

    发布时间:2017-03-08 11:30:47资料来源:中国必威体育betway网址betway必威体育平台网

           如期收回租金是必威体育betway网址betway必威体育平台公司经营的根本目的,如果承租人不能按期支付租金,必威体育betway网址betway必威体育平台公司应如何实现其债权?对此,《合同法》第二百四十八条规定:“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的,出租人可以要求支付全部租金;也可以解除合同,收回betway必威体育平台物。”在该规定中,立法所使用的“可以……也可以”的表述,其含义是选择适用的还是可同时适用的,实践中不无争议。为了统一司法尺度,最高法院《必威体育betway网址betway必威体育平台司法解释》第二十一条规定:“出租人既请求承租人支付合同约定的全部未付租金又请求解除必威体育betway网址betway必威体育平台合同的,人民法院应告知其依照合同法第二百四十八条的规定作出选择。”不难看出,该条规定在必威体育betway网址betway必威体育平台公司所享有的收回全部租金与取回betway必威体育平台物的两项权利上,坚持的是选择行使的立场,就此在理论上和实践中可能产生的问题,分析如下:
           为什么不能同时行使收回全部租金和取回betway必威体育平台物的权利?
           需要明确的是,前述《解释》第二十一条所规定的支付合同约定的全部未付租金的范围,既包括已经到期而承租人未支付的租金,也包括尚未到期的租金。必威体育betway网址betway必威体育平台公司要求承租人支付尚未到期的租金所隐含的权利基础系宣告债权提前到期。其直接的法律依据即为前述《合同法》第二百四十八条之规定,当然,最高法院法发〔2009〕40号文也明确了债权人宣告债权提前到期的权利。宣告债权提前到期系维持合同的继续履行状态,必威体育betway网址betway必威体育平台公司必须继续向承租人提供betway必威体育平台物,承租人因自己未按期付租的违约行为所遭受的不利后果为无法使用已经支付利息的贷款。而必威体育betway网址betway必威体育平台公司收回betway必威体育平台物,其隐含的权利基础系解除合同。根据前述分析,维持合同继续履行状态和解除合同显然是互斥的两项诉讼请求,因此,《解释》不认可在一个案件中并存两项相互矛盾的诉讼的情形。
           必威体育betway网址betway必威体育平台公司在诉求承租人支付全部未付租金时,能否同时查封betway必威体育平台物?
           查封betway必威体育平台物属于诉讼中的财产保全措施,财产保全的目的是为了保障未来生效判决的执行,因此,就保全的目的而言,查封财产的范围通常限于两类,一类是当事人争议的标的物本身;另一类是未来能够用来拍卖、变卖或直接抵债的债务人的自有财产。前文已述,当必威体育betway网址betway必威体育平台公司选择诉请承租人支付全部租金时,其相应地被视为暂时放弃了解除合同的权利,或者说其仍然负有继续向承租人提供betway必威体育平台物的义务。基于上述考量,如果查封betway必威体育平台物,一方面可能影响承租人对betway必威体育平台物的平静占有,另一方面该查封行为也无助于收回全部租金判决的执行,因为,出租人并不能拍卖其自己拥有所有权的betway必威体育平台物去清偿自己的债权。因此,司法实践中一般认为,在出租人提起的收回全部租金的诉讼中,出租人不能查封其自己的betway必威体育平台物。
           出租人如果在诉讼中不查封betway必威体育平台物,如何确保其权益的安全?首先,根据合同法第二百四十二条的规定,如果承租人陷入破产,出租人的权益是安全的;其次,同样依据上述规定,出租人也可以对抗其他债权人对betway必威体育平台物的查封。但是,仅仅依据合同法的上述规定,尚不能防止承租人对betway必威体育平台物的处分。对此,还需要依据《必威体育betway网址betway必威体育平台司法解释》第九条的规定,通过设定标识、办理抵押登记或者公示登记等办法进行。
           出租人请求收回全部租金胜诉后,如果判决得不到履行该如何救济?
           《必威体育betway网址betway必威体育平台司法解释》第二十一条还规定:“出租人请求承租人支付合同约定的全部未付租金,人民法院判决后承租人未予履行,出租人再行起诉请求解除必威体育betway网址betway必威体育平台合同、收回betway必威体育平台物的,人民法院应予受理。”该规定明确认可了,如果支付全部租金判决得不到执行,出租人可能另行起诉解除必威体育betway网址betway必威体育平台合同并收回betway必威体育平台物。实践中,很多必威体育betway网址betway必威体育平台公司不理解该条规定的缘由,认为解释的上述规定增加了其实现债权的成本,因而颇有微辞。对此,需要看到,首先,承租人不履行支付全部租金的判决是承租人可以解除必威体育betway网址betway必威体育平台合同的法定理由之一;其次,出租人解除合同之后,其作为betway必威体育平台物的所有权人,其有权以自力救济的方式和平取回betway必威体育平台物。也就是说,司法解释虽未另作规定,但出租人作为所有权人取回自己的所有物是法律的题中应有之义;再次,前述司法解释的规定针对的是,出租人认为其需要借助司法强制力取回betway必威体育平台物,并因此向法院起诉诉讼的,法院接受当事人的诉请,并同意提供司法救济;最后,为什么不可以在支付全部租金胜诉判决的执行程序中赋予出租人直接申请执行法院取回betway必威体育平台物的权利,而要另行起诉呢?这涉及到,执行程序中执行依据的问题。即,执行行为需要实体裁决为依据,没有裁决依据就无法实施执行行为。因租金判决中并不包含取回betway必威体育平台物的裁决,故尚不能直接取回betway必威体育平台物。
           出租人取回betway必威体育平台物后,是否需要对其价值进行清算?
           对此,《必威体育betway网址betway必威体育平台司法解释(征求意见稿)》中曾有规定:因承租人逾期支付租金,出租人取回betway必威体育平台物后双方产生争议提起民事诉讼或者出租人起诉请求取回betway必威体育平台物,需要对betway必威体育平台物价值予以确定的,人民法院可以参照必威体育betway网址betway必威体育平台合同约定的betway必威体育平台物折旧以及合同到期后betway必威体育平台物的残值认定betway必威体育平台物的价值;没有约定或约定不明,或者人民法院认为合同约定的betway必威体育平台物折旧以及合同到期后betway必威体育平台物的残值严重偏离betway必威体育平台物实际价值的,人民法院可以委托有资质的机构评估或拍卖确定。该项规定所持的是需要进行价值清算的立场。在司法解释正式稿中,虽然没有沿用征求意见稿的规定,但是,正式稿第二十三条仍然规定了:“诉讼期间承租人与出租人对betway必威体育平台物的价值有争议的,人民法院可以按照必威体育betway网址betway必威体育平台合同的约定确定betway必威体育平台物价值;必威体育betway网址betway必威体育平台合同未约定或者约定不明的,可以参照必威体育betway网址betway必威体育平台合同约定的betway必威体育平台物折旧以及合同到期后betway必威体育平台物的残值确定betway必威体育平台物价值。”